——房地產業如何發揮穩定器作用 尋找第二曲線增長考驗房企決策者

　　金融界網站訊 后疫情時代中國經濟進入新發展格局。當前，房地產企業怎樣踐行高質量發展？如何探尋第二曲線？產融對接和REITs現狀如何？9月17日，“金融界機構投資者論壇暨中國房地產企業峰會（2020）”在上海隆重舉辦。多位重磅嘉賓、行業領袖等百家機構投資者、重要房企經營者、創新數智化企業家齊聚一堂，就此熱議。

　　本次峰會由金融界主辦，全聯房地產商會擔任指導單位，道瓊斯擔任戰略合作，金融界上市公司中心、金融界上市公司研究院、金融界房地產工作室共同承辦。

　　圖為：論壇現場

　　房地產業如何發揮穩定器作用 尋找第二曲線增長考驗房企決策者

　　“面對房地產行業增速放緩、競爭加劇和充滿不確定性的外部環境，如何穿越行業周期，實現企業的可持續發展，是每個決策者迫切需要思考的問題。” 金融界集團董事長兼首席執行官趙志偉代表主辦方致辭時表示，在“第一曲線”到達巔峰之前，找到帶領企業二次騰飛的“第二曲線”，“考驗的是每個決策者魄力思變的勇氣和前瞻布局的眼界。”

　　圖為：金融界集團董事長兼首席執行官 趙志偉

　　他同時指出，金融界舉辦本次活動的意義在于發揮金融界平臺能夠關聯機構投資者和產業實踐者的“紐帶”優勢，將產業、資金、資本與數字創新四個維度“串聯”起來，促進行業產融合作。

　　全聯房地產商會副秘書長劉凱在發言中，從供給、需求、政策、融資四個維度出發，對當前房地產市場整體情況進行了梳理。最后，又提出了4點對未來市場的展望：“房住不炒”與維持房地產行業平穩發展長效機制的總基調不改變；穩預期被放在了更重要的位置，所以下半年的房價大概率將更趨平穩；疫情之下的房企更加分化，同時融資策略更加理性，土地市場更加理性；疫情之下需求結構更加分化，產品迭代加速，不同城市、區域間分化同樣會加劇。

　　圖為：全聯房地產商會副秘書長 劉凱

　　“本屆論壇是在中央提出要‘逐步形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局’的背景下召開的。”劉凱最后說道，“房地產行業身處其中不可缺席，必須主動應對，將企業發展、行業發展融入國家戰略，堅定地為雙循環戰略發揮穩定器的作用。”

　　房地產企業發展探尋：以“服務”和數字化變革為主線

　　全國社會保障基金理事會原副理事長王忠民在發言中，以“服務”為主線，立足數字化變革、金融服務變革，對房地產業未來產業進步方向、價值內涵升級，以及與聯動等內容進行了分析與展望。他提出，數字化改變了房地產生態體系鏈中，全流程包含的所有細分行業。而“誰在這一改變的進程中走在前面，就可以獲得產業領域不同節點中更好的組織者與生產者，就可以給業態體系中的住戶、擁有者、生產者等帶來更大的利益。”

　　圖為：全國社會保障基金理事會原副理事長 王忠民

　　在演講中，王忠民運用了大量當下切實發生的案例分析，直觀的說明了經濟、產業發展新時期中，房地產市場變化背后的真實價值邏輯。例如，居家辦公概念帶動了線上會議等線上服務產業的估值上升，同時也拓展了住宅的空間價值，與辦公場所租金下降、住宅價格不降緊密相連。此外，他還分析了國內房價市場“冰火兩重天”現象，提出了“數字化產業發展豐富的一線城市房價全上漲了”，而發達的服務業是構成房價的重要支撐。

　　在與房地產業緊密相關的金融服務業方面，王忠民提出了是否能夠將目前我國的REITs覆蓋范圍，從基礎設施建設，擴展到全部的不動產領域等建議，并表示，當房地產業中金融服務的顆粒度能夠進一步精細化，才能使居民在任何時候都可以基于收入增長、風險可承受度去金融市場中找到對應的金融服務工具。

　　暨南大學教授、華南城市研究會會長胡剛則在發言中，以城市發展的獨特視角，圍繞城市整體格局變化，以及內部結構變化兩個方面同與會嘉賓進行了分享。在一線城市概念逐漸淡化的背景下，他提出了“一極多中心”的新城市(300778,診股)概念。他表示，“城市群”、“城市圈”己成為中國城市發展主要形態。他預測，隨著人口的逐步集聚，未來會形成23個城市群，規模達到5000萬?1億人口。其中最主要將形成京津冀、長三角、粵港澳、成渝、長江中游等5大城市群。

　　圖為：暨南大學教授、華南城市研究會會長 胡剛

　　在城市內部結構變化方面，胡剛則提出了三大變化趨勢：城市內部結構在數字化條件下發生變化，虛擬空間與實體空間緊密結合；“站城產”一體化、立體化；中心城區向高密度立體城市發展。

　　“中心城市的核心不在于人口與GDP的多少，而在于核心區域的人才密度、信息密度、建設密度、資金密度。”對于城市的綜合競爭力，胡剛提出了人才的關鍵性作用。“人才的聚集與交流才能帶來創新，如果城市密度較低，人員較為分散，則缺乏創新的源動力。”他說到。

　　增長模式的突破——尋找房地產第二曲線

　　在金融、土地、人口三大傳統紅利中，金融與土地的紅利時代已經過去，單純依靠人口紅利能否支持房地產行業長期健康發展下去？在尋找這一問題答案的過程中，第二曲線理論提供了一種很好的觀察和思考問題的角度，即在原有增長曲線到達頂點之前找到另一條生長曲線，從而開辟一個新賽道，創新一個新模式，收獲更大的價值。

　　那么。對于房地產行業而言，第二曲線究竟是什么？圍繞這一話題，方正證券(601901,診股)房地產首席分析師夏亦豐，中梁控股集團地產集團首席戰略官、戰略突破中心總經理曹俊浩，遠大住工總裁唐芬，上海溢臻投資管理董事長劉曉蘭，鵬華基金量化及衍生品投資部基金經理閆冬等業內知名人士，在以“論道未來：探尋第二曲線”為題的實踐者對話環節展開了觀點的交流與交鋒。中國城市房地產研究院院長謝逸楓作為該環節的特邀主持人參與了討論。

　　對于房企選擇第二條增長曲線，閆冬表示，目前的主要方向是商業、物流、辦公、酒店，以及輕資產的物業管理等。他同時給出了幾點業務擴展、增長轉型方面的建議。如選擇與房地產主業相關的業務，在多元化的同時做到相關性，以及選擇“第二曲線”的同時，盡量能夠幫助原有房地產開發業務現金流的改善等。

　　圖為：鵬華基金量化及衍生品投資部基金經理 閆冬

　　此外，閆冬還提到了第二曲線的選擇，投資應盡量偏向重資產，否則無法承擔原有體量的問題。“現在房地產開發還有10年空間，體量蛋糕不能拋棄。在此前提下，每年拿出10%的現金流資金來做‘第二曲線’配置，逐步實現團隊培養，保證團隊的穩定性。這是一個布局‘第二曲線’如何平衡的方法。”他說到。

　　而作為房地產行業的代表，曹俊浩則用“回歸”兩個字來概括當前的行業狀況，并表示每年的負債率與投資額都是“框定的”。對于把握第二曲線的增長，他坦言，中梁控股目前是比較謹慎的。

　　圖為：中梁控股集團地產集團首席戰略官、戰略突破中心總經理 曹俊浩

　　“我們始終認為中國的住宅市場規模依然會很大。起碼到2035年之前，都會超過10萬億元左右的規模。只是結構會發生改變，但主航道依然還在，所以我們內部強調戰略定力。”曹俊浩詳細解釋了其謹慎態度的原因。而在“新航道”探尋方面，他則表示，根據其對市場的研究判斷，“十四五”期間國內一二線城市結構會發生改變。政府在土地出售時，對拿地企業的資產運營、投融管退等方面很可能會有綜合能力的要求。中梁控股在這一方面也正在進行調整與新的嘗試。

　　來自裝配工程領域龍頭遠大住工的唐芬，則從關聯行業的視角，談到了她對房地產業發展第二曲線的理解。她認為，所謂第二曲線，不應只是簡單的主業和副業。在房地產行業從數量增長進入品質提升的新時代后，產品力的提升正在帶來市場格局的改變。而“從增量時代進入存量時代后，物業公司的價值將被重新發現和挖掘。”

　　圖為：遠大住工總裁 唐芬

　　結合自身企業實踐，唐芬在發言中重點談到了數字化、智能化帶動的行業變革。她認為，當下行業中數字智能化探索，很多僅停留在推廣、展示、銷售，以及后續服務運營方面。“對于房地產最主要的產品硬件，就是在建筑本身實現過程中，對數字智能化的關注度，遠大住工相較于行業是領先的。”

　　劉曉蘭則以案例分享。首先談到了寶龍地產。這也是首個在港股上市的中國商業地產運營管理企業。她表示，其第二曲線，是將文化藝術創新全面融入地產這個最大的主營業務中，對土地與未來應用，“都帶來了較大的賦能與議價能力。” 另一家企業是依托于商業地產推動發展的零售品牌林清軒。劉曉蘭提到了其在疫情期間的自我迭代，線下迅速進行產品調整，線上則接觸所有通道，積極嘗試創新營銷渠道。

　　圖為：上海溢臻投資管理董事長 劉曉蘭

　　夏亦豐認為，“我不覺得房地產行業進入了整體規模收縮的下行通道。首先，房地產行業當前處在換擋和分化期，整體增速放緩，行業集中度提升。房企由之前加杠桿、資本驅動的‘同質化’發展模式逐漸轉變為更加強調管理運營能力、產品品質的新發展模式。”對于這個她稱之為結構性成長的階段，夏亦豐認為其中蘊含的第二曲線增長，主要有“業務跨界，通過拓展新的業務領域，尋找新的增長動力”，以及“深耕地產開發主業，并通過涉足一些有政策紅利的行業來回補地產主業”這兩個方向。

　　圖為：方正證券房地產首席分析師 夏亦豐

　　“長期來看，不考慮投資需求，未來10年中國房地產市場仍有13.8億平/年的住房需求。地產開發主‘賽道’依舊具有潛力。短期來看，房企仍然要精耕主業，加速去化，保障現金流的穩定，提高自有資金周轉率，在降杠桿的同時提升ROIC。”夏亦豐判斷，“未來房企的發展曲線和行業的發展曲線一定會拉開，房企要從投融至上轉向為運營與品質至上。”

　　產融對接共話REITs

　　如果傳統的高負債模式走不通，還有哪些金融創新工具可以使用？不動產信托基金（REITs）是國外資本市場中比較成熟的投資產品。早在2003年SARS疫情時，香港、臺灣等市場采用了這一金融產品，有效地恢復了經濟。國內投資界實業界也連續多年呼吁盡早放開REITs。今年證監會聯合發改委出臺基礎設施領域開放公募REITs的試點政策，這意味著呼吁了十余年的REITs終于靴子落地。

　　圍繞著REITs能夠為房地產行業的助力、以及未來走勢展望等內容，此次論壇中專門設置了以“產融對接共話REITs”為題的實踐者對話環節。參與對話的嘉賓包括了證監會政策研究室原副主任黃運成，博時資本管理有限公司總經理陳喆，東方紅資管副總經理周代希，招商蛇口(001979,診股)副總經理、董事會秘書劉寧，以及高和資本資本市場部高級副總裁徐琍英等。而該環節的特邀主持人為國信證券(002736,診股)監事會主席何誠穎。

　　在黃運成看來，REITs對中國房地產業、政府、投資者而言一定是大利好，他表示，“在固定資產中基礎設施占絕大部分，政府占80%—90%。下一步資金怎么來？錢都壓在房地產上，如果不盤活就沒路可走，盤活了資產就走到‘第二曲線’。” 黃運成表示，REITs的推出將對中國房地產行業產生重大影響——第一，這對地方政府而言是重要支持。第二，可以讓存量資產流動起來。第三，可以提高資本市場活躍度，穩定市場走向。

　　圖為：證監會政策研究室原副主任 黃運成

　　談及REITs對資本市場的影響時，陳喆表示，REITs出臺對中國資本市場乃至金融機構投融資結構是跨時代的。此次推出的REITs是真正的股票類REITs，與2014年證監會推出的以債券為主的類REITs有巨大差異，“這將不在完全以剛性債務的模式來解決實體經濟的問題，企業可以再盤活存量滾動發展。”

　　圖為：博時資本管理有限公司總經理 陳喆

　　“對資本市場來說，REITs是非常有利的工具。現階段政府資金大多用于投資基礎設施，而老百姓(603883,診股)的錢則投資在房產上，REITs推出對未來中國的投資方式、投資產品的豐富度將起到補充作用。另外，REITs以“公募基金+ABS”的模式推出，是比較符合目前中國法律結構的。” 陳喆認為。

　　鑒于REITs在中國資本市場中尚處于初級階段，屬于行業創新與金融工具創新，對于未來的本土化發展仍處于摸索階段，周代希表示，產業與金融相結合、投資與融資相結合、進入與退出相結合，是基礎設施投融資，特別是新基建投融資的必然發展方向。要做好這三個結合，培育合格投資者非常重要。只有合格投資者，才能打通產業和金融的“任督二脈”，既能引入資金的源頭活水，又能便利退出，實現良性的投資循環。目前市場上的“類REITs”產品主要投資人是偏債投資人而非權益性投資人，主要是金融機構而鮮有產業資本。未來在基礎設施REITs試點中如何引導、培育金融機構和產業資本以權益性投資邏輯參與，將對業務發展產生深遠影響。

　　圖為：東方紅資管副總經理 周代希

　　劉寧介紹，2019年12月，招商蛇口在港股主板市場成功發行股份代號為“01503.HK”的招商局商業房托，募資 30億港元，核心資產包括位于深圳蛇口的新時代廣場、數碼大廈、科技大廈和科技大廈二期四個寫字樓和一個花園城購物中心。至于為什么去香港發行？劉寧表示，國內REITs受到政策約束，最核心的就是稅務處理較難，到現在也沒有具體的政策支持。

　　圖為：招商蛇口副總經理、董事會秘書劉寧

　　“快”也是資產持有人探索融資創新時的重要需要。談及此次REITs發行過程中遇到的問題以及意義時，劉寧表示，“香港發行REITs給我的感受是，一方面港交所相關制度已比較完善；另一方面，發行審核的速度較快。”

　　徐琍英表示，REITs本質上是價值釋放工具，并不具備天然的賺錢功能，但是當將有高質量現金流的實物資產裝入這個工具投放到資本市場中，就能夠通過REITs的價值釋放功能為投資者帶來收益。“對于REITs，中小投資者、公眾投資人如何從中賺取收益，其實跟投資選股一樣——選有好內容和好能力的企業，投資給它，然后等著回報。REITs也是如此，賺錢的基礎是選好的資產和好的管理人。” 徐琍英說。

　　圖為：高和資本資本市場部高級副總裁 徐琍英

　　關于本輪試點對房企的影響以及房企該如何做準備，徐琍英表示，此次試點主要集中于基礎設施領域，雖然強調了“不涉房”的邏輯但是，首批試點走出來的實踐路徑和操作模型，對未來房企在商業地產領域落地公募REITs方向具有重要的借鑒意義。徐琍英說，“如果說商業地產的公募RETIs將在3-5年后有望推出的話，那么房企應該利用3-5年的時間，關注這輪試點，了解REITs試點標準、準入門檻和運營機制，結合自身持有的不動產業務特點做好相應準備，當公募REITs的未來到來之際，第一時間從中享受到紅利。”

　　在發言的最后，徐琍英也提醒道，目前REITs正在試點中，還有很多技術性問題和市場配套機制有待完善和實踐摸索，境內REITs市場能否發展成為像海外REITs市場一樣，成為具有獨立投資價值的新大類資產，很大程度上決于試點項目的實踐效果。

　　綜合衡量房企發展質量 金融界發布“Z?房地產上市公司六力評價模型”

　　論壇中，金融界網站總編輯巫云峰進行了題為《金融界——價值護航者》的主題路演。巫云峰從系統、內容、傳播矩陣、“朋友圈”四個方面介紹了金融界作為價值護航者的“護航神器”。他表示，“ ‘好系統’是好公司決定性的因素。對于金融界來說，已經有超過20年的垂類內容生產體系，并且也在不斷完善。現在通過人工+機器相結合的方式，每天處理和分發的數據量達到5000-10000條。當然，全時段、全地域、全模式的覆蓋金融界都做到了。” 巫云峰表示，金融界將持續做好資訊、數據等內容建設，建立“價值生態鏈”，發現價值、挖掘價值、傳播價值，真正做好價值護航者，打造價值生態鏈。

　　圖為：金融界網站總編輯 巫云峰

　　行業增速放緩疊加疫情的負面影響之下，規模房企的競爭加劇，各梯隊房企持續分化。外部環境變化所帶來的巨大挑戰和新機會，成為檢驗房企綜合實力的試金石。在此背景下，金融界發布“Z?房地產上市公司六力評價模型”。該模型著眼企業發展的長期價值，將房地產企業內生綜合競爭力分解為六大維度力：責任回報力、戰略前瞻力、財務穩健力、運營管理力、產品服務力、數智驅動力。在理論研究、因子回歸研究、實地調研與信息收集等先期準備的基礎之上，對于每種能力的量化評價，都能夠選擇最恰當、最真實、最具代表性的財務指標、經營數據或企業公開數據等因子，賦權建模并進行客觀數據化運算與評價。同時，模型還根據當期監管、輿情、公司治理、同行評議等進行入選資格剔除，最終得到統一的評分結果。根據這一評分結果，既可以反映企業在某一維度能力方面的行業排名，也能反映出企業的綜合競爭能力。

　　同期，金融界“金智獎”房地產企業價值評選（2020）榜單正式揭曉。本次評選以倡導新發展格局背景下上市房企綜合競爭力為目的，以長期價值為錨，以金融界“Z房地產上市公司六力評價模型”為基礎，經過因子建模模評價和專家、投資者網上投票兩輪，選出50余家上市房企。