中國基金報(bào)記者 李滬生

　　近年來，監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)類ABS產(chǎn)品的推進(jìn)加速。不少基金公司人士均表示，REITs將迎來巨大的政策紅利風(fēng)口，但公募開展相關(guān)業(yè)務(wù)受限，基金子公司、專戶是基金公司拓展這片紅海的最佳突破口。

　　REITs迎來風(fēng)口

　　4月25日，《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》正式發(fā)布，該通知指出要加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是長期租賃，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。其中，將重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行，以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

　　據(jù)悉，監(jiān)管層已經(jīng)建立受理、審核和備案的綠色通道，給予住房租賃資產(chǎn)證券化項(xiàng)目快速審核、快速通過以及發(fā)行優(yōu)先支持。同時(shí)，對(duì)于已經(jīng)發(fā)行過資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的住房租賃運(yùn)營企業(yè)，在從事承接相關(guān)地方住房租賃項(xiàng)目時(shí)監(jiān)管層將會(huì)給予優(yōu)先考慮，通過正向激勵(lì)手段，鼓勵(lì)相關(guān)企業(yè)通過資產(chǎn)證券化的手段繼續(xù)發(fā)行各類住房租賃產(chǎn)品。

　　此外，對(duì)于這類企業(yè)承接其他住房租賃項(xiàng)目，后續(xù)監(jiān)管層還將出臺(tái)一系列激勵(lì)細(xì)則。

　　一時(shí)之間，REITs產(chǎn)品再度被推上了風(fēng)口。

　　華創(chuàng)證券發(fā)布的2017年ABS市場(chǎng)報(bào)告顯示，在2017年企業(yè)ABS市場(chǎng)，個(gè)人消費(fèi)貸款、信托受益權(quán)、商業(yè)地產(chǎn)類（REITs和CMBS）、融資租賃類、應(yīng)收賬款和保理融資，為發(fā)行量前六的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型產(chǎn)品。

　　據(jù)媒體報(bào)道，上交所在2018年座談會(huì)屢屢指出，將鼓勵(lì)央企等優(yōu)質(zhì)企業(yè)以儲(chǔ)架形式發(fā)行應(yīng)收賬款類ABS，鼓勵(lì)長租公寓類ABS（具體形式可嘗試REITs、CMBS等方式），其中涉房類ABS也得到了上交所的進(jìn)一步支持。涉房類ABS包括購房尾款A(yù)BS、棚改/保障房ABS、物業(yè)收費(fèi)收入ABS、租金收益權(quán)ABS、REITs和CMBS等。

　　滬上一家基金子公司總經(jīng)理指出，今年應(yīng)收賬款類ABS會(huì)成為涉房類ABS業(yè)務(wù)的主流模式，畢竟長租公寓的基礎(chǔ)資產(chǎn)仍比較少。“方向是確定的，包括CMBS、購房尾款、物業(yè)租金等，都是基金子公司一直在布局的。”

　　同樣滬上一家基金子公司人士坦言，該公司特地設(shè)立兩個(gè)專門的部門，均以ABS業(yè)務(wù)為主，其中一個(gè)部分主要負(fù)責(zé)涉房類ABS項(xiàng)目。

　　基金子公司布局難點(diǎn)

　　但隨著業(yè)務(wù)的逐漸開展，基金子公司在REITs業(yè)務(wù)上也出現(xiàn)了一些不可避免的問題。

　　滬上一家基金子公司業(yè)務(wù)部門人士表示：“國內(nèi)類REITs產(chǎn)品多是固定收益產(chǎn)品，以債權(quán)為主，募集資金用于房地產(chǎn)開發(fā)，到期償付本金和利息，本息償付來源于不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營收入、不動(dòng)產(chǎn)處置收入和融資人提供的差額支付，優(yōu)先權(quán)利金等保障措施，實(shí)質(zhì)還是發(fā)行債券性質(zhì)的融資方式。”

　　正因?yàn)槿绱耍瑐鶛?quán)性質(zhì)的REITs利率敏感性大，不能體現(xiàn)出REITs相對(duì)于一般證券長期收益率較高，與其他資產(chǎn)的相關(guān)性較低，收益穩(wěn)定性好，受通貨膨脹影響小的優(yōu)勢(shì)。

　　他進(jìn)一步提到，“國內(nèi)對(duì)于REITs的法律體系，特別是稅收方面是有缺失的，很多子公司在投資過程中為了減少稅收費(fèi)用，往往會(huì)將產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的較為復(fù)雜，通過股+債間接持股、設(shè)立SPV（特殊目的實(shí)體）、再從中加設(shè)契約式基金，便于產(chǎn)品節(jié)稅、上市和轉(zhuǎn)讓。”

　　此外，業(yè)內(nèi)人士還表示，由于基金子公司最初是以通道為主，REITs業(yè)務(wù)上的人才還比較短缺。